Výběr pozemku
Článek o výběru pozemku píšu až po článku o nákupu pozemku z toho důvodu, že v článku o nákupu pozemku jsem popsal jenom to, jak to u mě probíhalo. S odstupem času ale vidím, že by to šlo udělat jinak a lépe. Taky po dvou letech hospodaření na pozemku jsem zjistil, že pro výběr pozemku jsou důležité i další faktory, které pak hodně ovlivňují to, jak se vám na pozemku bude dařit něco pěstovat.
Co bych dělal jinak?
Určitě bych si zvýšil finanční limit na nákup pozemku. Dá vám to větší výběr a tím i více možností, co s pozemkem dělat. Když si dáte limit jako já na začátku, tedy 100-150 tis. Kč, tak pozemky v této kategorii jsou nic moc. Obvykle se jedná o kus pole, lesa, louky. V tom lepším případě je to samostatný pozemek, v tom horším jenom spoluvlastnický podíl, nebo malý kus pole v obrovském lánu desítek hektarů, na který ani nemusí být samostatný přístup.
Taky pokud chcete na pozemku bydlet (hned nebo později), tak do těch 150 tis. těžko seženete něco, kde se dá bydlet. S tím, že tam dotáhnete maringotku a prostě se tam usadíte, bych moc nepočítal. V realitkách vám klidně můžou i nakecat, že s pozemkem se v budoucnu počítá na bydlení, ale většinou to tak není.
Pokud najdete nějaký pozemek a chcete vědět více ohledně záměru s pozemkem, tak si doporučuji najít aspoň územní plán obce, nebo ještě lépe je se zastavit za starostou a probrat s ním své plány. Některé pozemky ani nemusí být vedeny v katastru jako stavební, ale můžou být v územním plánu obce zařazené jako pozemky na bydlení (do budoucna). Blbé ale je, že pak jsou tyto pozemky často prodávány za ceny, jako kdyby byly stavební.
Např. já jsem kupoval svůj pozemek za 30 Kč / m2. Je vedený jako orná půda, není v územním plánu obce jako pozemek určený na bydlení a zatím tam nelze bydlet a ani to na to do budoucna nevypadá. Naproti přes silnici je pozemek, který je vedený také jako orná půda, ale majitel to nabízí za 500 Kč / m2. Jenom proto, že je to v územním plánu obce vyčleněno jako území na bydlení. Nevím, jestli to za tu cenu prodá, ale o moc níž nepůjde.
Můžete zkusit zažádat o změnu územního plánu. Ale jednak to trvá hodně dlouho (klidně několik let) a nemáte zaručeno, že vám to projde. Hlavně když se chcete stěhovat někde, kde nikoho neznáte a nikdo nemá nějak moc důvodů, proč vás v tom podpořit.
Dnes bych už radši finanční limit na pozemek zvýšil tak, abych se dostal na pozemky, kde se dá bydlet buď hned, nebo v blízké budoucnosti. Koukal jsem na nabídky, a tak od 500 tis. do 1 mil. už jde sehnat celkem dobré pozemky. K tomu je pak jednodušší dokoupit později nějaké další pole čistě na hospodaření. Když už máte zázemí, tak to jde lépe. Opačný postup, tak jak to dělám já, je méně vhodný. To znamená, že nejdřív koupíte pole / zahradu na pěstování a pak začnete shánět pozemek na bydlení.
Jde to ale i bez možnosti bydlení. Mít zahradu, kde si můžete pro svou potřebu dopěstovat ovoce a zeleninu, je taky hezké. Asi by ale bylo lepší, kdyby pozemek nebyl moc daleko od bydliště, to pak ochota pravidelně dojíždět časem opadne. To, co vám stačilo na začátku, už později stačit nemusí. Znám to z vlastní zkušenosti.
Ta výše uvedená vzdálenost na dojíždění je další důležitý faktor při výběru pozemku. Na začátku jsem hledal i pozemky, které byly i více jak 100 km od Prahy. Připadlo mi, že to není až tak moc daleko. Dnes mám zahradu 65 km od Prahy a připadá mi, že je to tak na hraně. Cesta mi trvá do hodiny, 40 min když je dobrá situace na silnicích a trochu dupnu na plyn. Ze začátku to bylo v pohodě. Časem vám ale přijde, že ztratit dvě hodiny za jeden den cestováním není až tak super. Hlavně když děláte celý den na pozemku, je horko a ještě potřebujete řídit hodinu zpátky domů. Takže jsem celkem rád, že jsem nekoupil pozemek někde dále.
Jiná situace by byla, kdybyste se rozhodli přestěhovat ze současného bydliště na nově koupený pozemek, nebo aspoň na stejnou lokalitu. To si pak zvolte pozemek, který se vám líbí, klidně i na druhém konci republiky. Pokud máte situaci v rodině takovou, že jsou ochotni se s vámi na novou lokalitu přesunout, nebo jste naladěni na stejné vlně, tak vám gratuluji. Já to tak nemám a zatím to nevypadá, že bych se brzy stěhoval z Prahy někde na vesnici. Předpokládám, že lidí co to mají podobně jako já, bude víc, ať už nemůžou, nebo zatím nechtějí opustit současné bydliště. Pro ty je dojezdová vzdálenost důležitý faktor. Taky nelze zanedbat náklady na cestování (auto a pohonné hmoty).
Dalším velmi důležitým faktorem, možná tím nejdůležitějším, je účel, za kterým chcete koupit pozemek. Asi většina z vás, kteří čtete tento článek, koupila, nebo chce koupit pozemek za účelem pěstování něčeho. Tady se to ale začne více dělit a hodně lišit.
Když chcete pozemek jenom kvůli tomu, abyste si tam tzv. permakulurně zablbli, tak můžete šáhnout po levnějším pozemku, klidně i s větším dojezdem a na odlehlé lokalitě. Tím permakulturním zablbnutím myslím hlavně to, že pomalu budete zkoušet různé permakulturní postupy, budete vysazovat na divoko různé rostliny a necháte hodně prostoru přírodě. To, že tam budete mít i nějakou produkci ovoce a zeleniny pro sebe, je jenom vítaný bonus, ne cíl. Taková zahrada dokáže fungovat i bez vaší časté péče (zasahování) celkem dobře.
Když už přemýšlíte nad nějakou serióznější produkcí ovoce a zeleniny (případně i živočišní produkty), tak se požadavky na výběr pozemku zvyšují. Zatím se ale stále jedná o produkci pro vlastní potřebu, případně nějaký menší prodej přebytků. Vyprodukovat dost pro svoji potřebu už není sranda a je k tomu potřeba relativně dost plochy, takže to chce vetší pozemek, řekněme aspoň půl hektaru. I tak ale pravděpodobně nebudete úplně soběstační, co se týče jídla. Záleží ale také na tom, jak se stravujete. Tohle nechci nějak moc rozvádět tady. Faktem je ale to, že pro vlastní produkci už bych zvolil kromě pozemku o ploše aspoň půl hektaru (5000 m2), také kratší dojezdovou vzdálenost. Serióznější pěstování vyžaduje více práce a přítomnosti na zahradě. Taky cestovní náklady nemusí být malé, a pokud se chcete samozásobovat, tak aby se to finančně pokud možno i vyplatilo.
K serióznějšímu pěstování potřebujete taky nějaké zázemí. To je např. místo, kde si můžete uložit nářadí, ideálně taky nějaké prostory na skladování úrody, dostupnost vody (o tom více dále), případně jiných energií.
Asi tou nejvyšší úrovní, co se týče náročnosti a požadavků, je pěstování za účelem výdělku, který bude stačit na pokrytí potřeb vaší rodiny. Není to nic jednoduchého, hlavně když chcete dělat takzvanou bioprodukci. Požadavky na pozemek jsou podobné jako pro samozásobení, akorát ještě zvýšené. Požadavek na velikost pozemku se zvyšuje tak na 1 až 2 hektary (10 000 – 20 000 m2), podle toho, co a jak chcete pěstovat. S tím souvisí i vyšší pořizovací cena pozemku. Taky tam potřebujete vodu, případně další energie, zázemí, a potřebujete tam být častěji, ideálně každý den. Řekl bych, že pro seriózní produkci za účelem prodeje už nelze moc dojíždět, ale musíte být na místě.
S tím ale souvisí další faktor. Úspěšní farmáři jako je např. Jean-Martin Fortier (Kanada), anebo Curtis Stone (taky Kanada), říkají, že první otázku, kterou si musí položit každý začínající farmář, není, co dokáže vypěstovat (vyprodukovat), ale co dokáže prodat. Je to smutné, ale je to fakt. Pokud se chcete živit pěstováním a prodejem toho, co vyprodukujete na zahradě, měli byste na to pamatovat.
I když jsem psal, že pro produkci za účelem prodeje je asi nejlepší na pozemku bydlet, nebo v jeho blízkosti, tak i tady je dojezdová vzdálenost důležitá. Souvisí to s tím, kde a jak budete schopni svou produkci prodat. Můžete najít hezkou samotu v romantickém prostředí za relativně dobrou cenu, ale v okolí nemusí být nikdo, kdo bude ochotný, nebo schopný si vaší produkci koupit. Zase naopak, větší města (hlavně Praha) jsou zajímavé trhy. Je tu vysoká poptávka po kvalitních potravinách a zákazníci jsou ochotni utratit více. Je ale už problém najít nějaký rozumný pozemek v blízkosti velký měst a ceny jsou často nad rámec toho, co jste ochotni, nebo schopni do toho investovat.
Do Prahy na farmářské trhy jezdí prodávat farmáři v podstatě ze všech koutů České republiky, dokonce i ze Slovenska. Asi se jim to vyplatí více, než to prodávat „doma“. Takže lze mít pozemek na produkci i ve větší vzdálenosti od místa, kde to prodáváte, ale je dobré s tím počítat a zjistit si to pokud možno předem. Taky záleží na tom, jakou formu prodeje své produkce zvolíte. Tomu se ale budu věnovat v samostatném článku.
Dalším důležitým faktorem při výběru pozemku jsou energie, tedy jejich dostupnost na pozemku. Po zkušenostech co mám za poslední dva roky, tak nejdůležitější je voda. Sice po prvním seznámení s permakulturou a jejími metodami si můžete myslet, že to jde bez vody (myslím tím zdroj vody na pozemku), ale není to tak. Permakulturní metody jako je mulčování můžou o hodně snížit potřebu zalévat, ale jenom sami o sobě situaci nezachrání. Podmínky pro pěstování se mění. Poslední dva roky (2017 a 2018) jsou suché. Hlavně rok 2018 je už celkem brutální. Když vám začnou na pozemku usychat klidně i několikaleté stromky, tak jsou vám řeči některým lidí o tom, že v permakultuře není potřeba zalévat, celkem k ničemu. Hlavně když s tím nemůžete nic moc dělat, protože nemáte na pozemku ani v blízkosti žádný zdroj vody.
Takže možnost zdroje vody nepodceňovat. Vodu budete potřebovat, bez ohledu na to, jestli budete pěstovat permakulturně, nebo ne. Pokud navíc chcete rozjet i serióznější produkci ovoce a zeleniny, tak tam už to bez vody nejde vůbec. Ten rozdíl v produkci bez zalévání a se zaléváním je hodně velký, pokud vám tedy bez vody ještě něco poroste.
Další energie závisí hodně od toho, co a jak na pozemku chcete dělat. Možnost se připojit na elektřinu může být fajn, hlavně když tam chcete občas i přespat, nebo trávit více času. To může být ale u levnějších pozemků problém, protože tam nemusí být možnost se připojit na rozvodnou soustavu. Asi to lze nějak řešit i pomocí solární energie, zatím to ale nemám vyzkoušeno. To, že nemám elektřinu na pozemku, zatím neberu jako nějaký velký problém. Zatím ale nedělám tu vetší produkci, kterou mám později v plánu.
Můžete potřebovat i pohonní hmoty do různé mechanizace. Proškolení z permakultury víte, že mechanizace je špatná, znečišťuje životní prostředí a lze to v pohodě i bez ní. Když začnete ručně obdělávat nějaký větší pozemek (řekněme těch 5000 m2), tak se může ten pohled velice rychle měnit a nakonec budete rádi i za tu mechanizaci. Když máte mechanizaci, potřebujete ji někde uložit, to znamená zázemí, které nemusí být na některých pozemcích k dispozici.
Obecně lze říct, že čím serióznější produkci plánujete na svém pozemku, tím jsou požadavky na energetické vstupy vyšší. Menší zahrádku s občasným přilepšením do kuchyně zvládnete klidně s pár kusy ručního nářadí a možná i bez zdroje vody na pozemku. Naopak, produkce k prodeji bude vyžadovat více vody, elektřinu, pravděpodobně i mechanizaci a hlavně o hodně více lidské práce, co je taky v podstatě energetický vstup.
Hodně důležitým faktorem pro výběr pozemku je jeho poloha. Můj pozemek je v nadmořské výšce přibližně 460 m. Pro porovnání Praha je přibližně 280 m n. m. Těch 180 metrů navíc nevypadá moc, ale je to rozdíl. Prakticky to může ovlivnit, co, jak a kdy můžete na svém pozemku pěstovat. Např. v Praze začínají stromy pučet a pak kvést asi o 2-3 týdny dříve, než na mém pozemku. V roce 2017, kdy po velikonocích mrazíky snížili, nebo úplně zničili úrodu v některých částech České republiky, tak v Praze to nebylo moc viditelné. Stromy dokvetli a plodili. Na mém pozemku a v jeho okolí vymrzly všechny květy a ovoce nebylo nikde v okolí. Praha má ale hodně tvrdých povrchů a tím i více akumulačních ploch pro teplo, takže tím rozdílem není jenom nadmořská výška.
Důležitá je i svažitost a orientace pozemků ke světovým stranám. Pro pěstování se spíše doporučuje jižní, nebo jihovýchodní svah. To znamená, že se vám pozemek svažuje směrem od severu k jihu. Takto orientovaný pozemek přijme více světla a tepla, co je pro pěstování zeleniny a ovoce většinou výhoda.
Zjistěte si taky, jaký je přístup / přístupy na pozemek. Hlavně u těch levnějších pozemku (kus pole, louky) nemusí být samostatná příjezdová cesta. Může se tam jet přes pozemky jiných vlastníků, nemyslím tím obecní, nebo státní pozemky, co je potenciální problém. Tady se stejně, jako i u jiných situací neoplatí si říct, že pak se to nějak vyřeší, i když vás o tom bude možná přesvědčovat i realitka. Může se to vyřešit a nemusí. Když si koupíte pozemek s potenciálním problémem, tak to budete muset řešit vy, samo se nic nevyřeší. Problémy kolem toho vám pak můžou zkomplikovat, nebo úplně znemožnit váš záměr s pozemkem.
Před nákupem pozemku by bylo vhodné navštívit možné budoucí sousedy a trochu se poptat na pozemek. Možná vám sdělí nějaké zajímavé informace, které jste z prohlídky pozemku nezjistili a realitka vám to neřekla. Taky je dobré si s nimi promluvit o vašem záměru, tedy jaké máte s tím pozemkem plány. Ne vždy je to ale možné, nebo jednoduché.
Pokud jste četli článek o tom, jak jsem kupoval pozemek, tak už víte, že jsem skoro nic z toho, co píšu v tomto článku, neudělal. Moc jsem chtěl nějaký pozemek koupit a potenciální problémy jsem si moc nepřipouštěl. Taky jsem neměl ty informace, které mám teď. Hledání a nákup pozemku navíc komplikuje i to, že ty lepší pozemky (hlavně když jsou levnější) jsou skoro hned pryč. Proto to chce hledat fakt skoro každý den a hned jednat. To znamená spojit se s realitkou, co nejdříve se zajít podívat na pozemek, nebo si zamluvit termín na prohlídku. Není jisté, že jste jediný zájemce o pozemek. Realitka to klidně může mít rozjednané s více zájemci a i když to může při jednání vypadat hodně nadějně, tak to nakonec nemusí dopadnout. Důležitá je proaktivní přístup, tedy rychlost a dostatečně projevený zájem. Pak ale někdy nezbyde čas na všechno to, co jsem popsal výše. Záleží tedy na tom, jak moc a jak rychle ten pozemek chcete. Já bych tomu už dnes dal raději více času a neskočil hned po prvním vhodnějším pozemku.
Taky je potřeba si uvědomit, že i když rad jak vybrat pozemek a na co si dát při tom pozor, je hodně, tak asi se vám nepodaří najít pozemek, který splňuje všechno. To pak můžete hledat do nekonečna. Takže v určitém bodě je dobré se rozhodnout, co ještě můžu akceptovat a co už je pro mě nepřijatelné. Hodně těch negativních faktorů se dá nějak kompenzovat. Doporučuju se na pozemek dívat jako na příležitost. Posoudit, co by tam mohlo být a nerozhodovat se jenom podle toho co tam je. I zanedbaný (zarostlý) pozemek se skoro zříceninou může mít větší potenciál, než nádherný rovný pozemek připravený pro stavění. Jenom to bude stát o dost práce a možná i financí navíc. Bez práce, peněz, nebo kombinací obojího, se ale většinou neobejdete na žádném pozemku.
